Đặt cọc tối đa 5% và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong thực tiễn giao dịch trên thị trường, bên cạnh các nhà ở, bất động sản đã có đầy đủ giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu… thì loại hình giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai (mua nhà trên giấy) là một hình thức rất phổ biến. Đơn cử với các dự án chung cư mới, nhanh nhất thì khi khách hàng mua dọn về ở mới có sổ. Đấy là với các chủ đầu tư thực sự uy tín. Bằng không thì phải hàng năm, thậm chí nhiều năm sau các vấn đề liên quan đến giấy tờ sở hữu mới được giải quyết. Chưa kể, cũng có những dự án “trên giấy” thực sự, theo đó khách hàng đã chốt mua và quyết định đặt cọc mà nhiều năm sau dự án vẫn chẳng được triển khai. Chính vì thế, dù không thể phủ nhận những mặt tích cực của loại hình giao dịch này, nhưng đây cũng là một trong những nguồn cơn khiến các căng thẳng, tranh chấp hay tình trạng “căng băng rôn” xảy ra ở không ít dự án.

Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với loại hình mua nhà trên giấy. Tuy nhiên tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa thông qua, vấn đề này được siết lại, thể hiện tại khoản 5 Điều 23. Theo đó quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định như vậy sẽ vừa bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua – thường là bên yếu thế.

Về các điều kiện được đưa vào kinh doanh thể hiện ở Điều 24 của Luật, trong đó nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (như Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…). Phải có đồng thời các loại giấy tờ gồm Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Giữ nguyên mức thanh toán 95%

Đáng chú ý trước đó, trong đóng góp hoàn thiện dự thảo Luật, có ý kiến cho rằng, Điều 24 không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tiếp thu vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành. Văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là điều kiện bắt buộc để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Nội dung này được thể hiện tại khoản 4 Điều 24 như sau: “4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Chính phủ quy định chi tiết khoản này”.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 25, trong đó đáng chú ý tại khoản 3 quy định: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua”. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định như vậy sẽ vừa bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Trước đó đóng góp vào dự thảo Luật, bên cạnh các ý kiến nhất trí với quy định như trên, một số ý kiến cho rằng nên quy định bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nhưng phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận; Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Trong khi đó, cũng có ý kiến đề nghị phần lợi tức phát sinh từ số tiền 5% còn lại của hợp đồng mà khách hàng nộp vào tài khoản ngân hàng sẽ thuộc về khách hàng.